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Dreifamilienhaus Westheimer Straße 1 in Neusäß-Westheim mit Balkonen und Garagen

Westheimer Straße 1, Neusäß-Westheim bei Augsburg

Vermietete Kapitalanlage bei Augsburg mit 5,45 % Bruttomietrendite

Drei bereits vermietete Eigentumswohnungen in einem freistehenden Dreifamilienhaus mit 2024 erneuerter Heizungsanlage – die Mieteinnahmen laufen ab dem ersten Tag. Augsburg Hauptbahnhof liegt rund 6 km entfernt, das Universitätsklinikum rund 3 km.

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  • 0 € Käuferprovision
  • Kein Leerstandsrisiko zum Start
  • Heizung 2024 erneuert
  • Begleitung bis zum Notartermin
  • 244.200 € Kaufpreis ab, ohne Käuferprovision
  • 1.110 € Kaltmiete im Monat, bereits vermietet
  • 13.431 € Eigenkapital für die KaufnebenkostenEigenkapital für Nebenkosten
  • 70,67 m² 3 Zimmer mit Balkon im Dachgeschoss

Alle Werte beziehen sich auf Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss. Eigenkapital im Modell: Grunderwerbsteuer und Notar (5,50 %), Darlehen in Höhe des Kaufpreises. Unverbindliche Beispielwerte, keine Anlageberatung.

Vermietet statt im Bau

Wie lange soll Ihr Kapital auf den ersten Mieter warten?

Bei vielen Kapitalanlagen fließt die erste Miete erst lange nach dem Kauf: Erst wird gebaut, dann ein Mieter gesucht – und die kalkulierte Miete bleibt bis dahin eine Annahme. In Westheim besteht das Mietverhältnis bereits.

Kapitalanlage im Bau

Rendite erst nach Fertigstellung und Vermietung

  • Zahlungen nach Baufortschritt, in dieser Zeit keine Mieteinnahmen
  • Mietersuche beginnt erst nach der Übergabe
  • Die Miete in der Kalkulation ist eine Prognose

Westheimer Straße 1

Vermietete Bestandswohnung bei Augsburg

  • Mieteinnahmen ab dem ersten Tag – kein Warten auf die Fertigstellung
  • Bestehendes Mietverhältnis – kein Leerstand zum Start
  • 1.110 € Ist-Kaltmiete im Monat – ein belegter Wert, keine Annahme
  • 5,45% Bruttomietrendite 13.320 € Jahresnettokaltmiete auf 244.200 € Kaufpreis
  • 18,3-fach Kaufpreisfaktor Der niedrigste Wert der drei Wohnungen im Haus
  • 3.455€/m² Kaufpreis je Quadratmeter 70,67 m² Wohnfläche, ohne Käuferprovision
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Mit Grundrissen, Mietübersicht und vollständiger Beispielrechnung.

Werte für Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss. Ist-Kaltmiete laut Verkäuferangabe, Stand September 2026. Unverbindliche Angaben, keine Anlageberatung.

Beispielrechnung Wohnung Nr. 3

Mit 13.431 € Eigenkapital zu einer vermieteten Wohnung

Das Darlehen deckt den Kaufpreis, aus Eigenkapital kommen nur die Kaufnebenkosten. Die Miete trägt den Großteil der Rate – in zehn Jahren führt sie 30.768 € Darlehen zurück.

  • Kaufpreis 244.200 € 70,67 m², ohne Käuferprovision
  • Eigenkapital 13.431 € Grunderwerbsteuer und Notar, 5,50 %
  • Mieteinnahmen im Jahr 13.320 € 1.110 € Ist-Kaltmiete im Monat
  • Nettorendite 4,84 % auf die Gesamtinvestition von 257.631 €
  • Tilgung durch die Miete 30.768 € Darlehen zurückgeführt in 10 Jahren
  • Cashflow nach Steuern ab Jahr 11 322 € im Monat, nach Anschlussfinanzierung

Vermögensaufbau

Immobilienwert abzüglich Restschuld

126.874 € Nettovermögen nach 15 Jahren
  1. 7.377 €Jahr 1
  2. 22.775 €Jahr 3
  3. 39.081 €Jahr 5
  4. 65.382 €Jahr 8
  5. 84.247 €Jahr 10
  6. 100.688 €Jahr 12
  7. 126.874 €Jahr 15

Nach 10 Jahren: 84.247 € Nettovermögen. Ab dann ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen nach § 23 EStG steuerfrei.

Darlehen
244.200 €
Sollzins / Tilgung
4,50 % / 1 %
Anschluss ab Jahr 11
3,50 % / 1 %
Mietanpassung
2 % p. a.
Wertentwicklung
2 % p. a.
Grenzsteuersatz
42 %
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Mit Cashflow-Tabelle über 15 Jahre und allen Annahmen im Detail.

Unverbindliche Beispielrechnung für Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss auf Basis der Modellannahmen im Exposé (Stand September 2026): Gebäudeanteil 80 %, lineare Abschreibung 2 %, nicht umlagefähiges Hausgeld 1,00 € je m² und Monat. Zins und Tilgung werden im Finanzierungsgespräch durch die individuellen Konditionen ersetzt. Keine Anlage- oder Steuerberatung.

Vorteile für Kapitalanleger

Eine Kapitalanlage, die sich zum großen Teil selbst trägt

Die Miete finanziert die Rate fast vollständig, die Haustechnik ist erneuert, und nach zehn Jahren Haltedauer bleibt ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Was das für Sie konkret bedeutet:

  • 99,17%

    Der Mieter zahlt Ihre Rate mit

    So viel der monatlichen Kreditrate deckt die bestehende Kaltmiete. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld – finanziert zum größten Teil aus Mieteinnahmen.

    • Ist-Kaltmiete im Monat1.110 €
    • Kreditrate im Monat1.119 €
    • 30.768 € Darlehen sind nach zehn Jahren zurückgeführt.
  • 10Jahre

    Danach steuerfrei verkaufen

    Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen nach § 23 EStG steuerfrei.

  • rd. 3km

    Zu zwei Großarbeitgebern

    Universitätsklinikum und Bezirkskrankenhaus Augsburg zählen zu den größten Arbeitgebern der Region – ein stabiler Treiber für Mietnachfrage.

  • 2024

    Heizung erneuert

    Gas-Brennwertkessel Buderus Logano Plus GB212 in der Zentrale. Das Haus ist massiv in Ziegel gebaut und vollständig unterkellert.

  • 3Wohnungen

    Überschaubare Eigentümergemeinschaft

    Nur drei Parteien im Haus. Zur Dachgeschosswohnung gehört der alleinige Zugang zum Spitzboden.

  • 126.874

    Vermögen nach 15 Jahren

    Nettovermögen aus Immobilienwert abzüglich Restschuld – bei den angesetzten 2 % Wertentwicklung pro Jahr.

  • Von der Anfrage bis zur Übergabe begleitet

    Ein Ansprechpartner für den gesamten Kauf – ohne Käuferprovision.

    1. AnfrageBeratung zu Objekt, Zahlen und Finanzierung
    2. FinanzierungVermittlung über ein Bankennetzwerk
    3. NotarterminBegleitung und Abwicklung der Kaufpreisfälligkeit
    4. Nach dem KaufVermittlung von Haus- und Mietverwaltung
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Alle Unterlagen zur Wohnung: Grundriss, Wohnflächenberechnung und Beispielrechnung.

Werte für Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss. Kreditrate im Modell: Darlehen 244.200 €, 4,50 % Sollzins, 1 % Tilgung. Vermögensentwicklung auf Basis der Modellannahmen im Exposé, Stand September 2026. Unverbindliche Angaben, keine Anlage- oder Steuerberatung.

Lage in Neusäß-Westheim

Direkt an der Augsburger Stadtgrenze – mit eigenem Bahnhof

Westheim ist mit rund 3.200 Einwohnern der größte Stadtteil von Neusäß und grenzt im Osten unmittelbar an Augsburg, die drittgrößte Stadt Bayerns. Der Augsburger Arbeitsmarkt ist in wenigen Minuten erreichbar.

  • Bahnhof WestheimRegionalbahn Augsburg–Ulm rd. 700m
  • Universitätsklinikum AugsburgGroßarbeitgeber, ebenso das Bezirkskrankenhaus rd. 3km
  • A8, Anschlussstelle NeusäßRichtung München und Stuttgart rd. 4km
  • Augsburg Hauptbahnhofüber B 2 oder mit der Bahn rd. 6km
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Westheimer Straße 186356 Neusäß, Landkreis Augsburg
  • Kliniken als Arbeitgeber

    Universitätsklinikum und Bezirkskrankenhaus liegen rund 3 km entfernt. Dazu kommen Universität und Verwaltung in Augsburg.

    Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren Segment

  • Bahn und Autobahn vor Ort

    Eigener Bahnhof an der Strecke Augsburg–Ulm, A8-Anschluss in Neusäß, dazu die Bundesstraßen B 2 und B 300.

    Attraktiv für Pendler nach Augsburg und in die Region

  • Ortsteil mit eigener Infrastruktur

    Lebensmittel, Bäcker, Ärzte sowie Grund- und Mittelschule sind im Ortsteil fußläufig erreichbar – Westheim ist kein reines Schlafquartier.

    Wohnort für Berufstätige wie für Familien

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Mit ausführlicher Lagebeschreibung und allen Entfernungen.

Entfernungsangaben gerundet laut Exposé, Stand September 2026.

Grundrisse

Räume, die Nachfrage sichern

Drei Wohnungen, drei Grundrisse – alle vermietet. Wählen Sie eine Einheit für Raumaufteilung, Kaufpreis und Mietertrag.

Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss

  • 3 Zimmer
  • 70,67 m²
  • Balkon
  • Bestandszustand

Einzige Drei-Zimmer-Wohnung im Haus, höchste Mietrendite und alleiniger Zugang zum Spitzboden.

Kaufpreis
244.200 €
Ist-Kaltmiete
1.110 € / Monat
Bruttomietrendite
5,45 %
Kaufpreisfaktor
18,3-fach
  • Wohnen21,45 m²
  • Kind14,27 m²
  • Schlafen14,22 m²
  • Kochen/Essen8,35 m²
  • Bad4,73 m²
  • Diele4,69 m²
  • Balkon (50 %)2,96 m²

Wohnfläche nach WoFlV70,67 m²

Exposé mit Grundrissen sichern

Bemaßte Grundrisse und Wohnflächenberechnung für alle drei Wohnungen.

Flächen laut Wohnflächenberechnung nach WoFlV vom 08.12.2023, Terrassen- und Balkonflächen hälftig angerechnet. Kaufpreise ohne Käuferprovision, Ist-Kaltmieten laut Verkäuferangabe, Stand September 2026.

Häufige Fragen

Was Kapitalanleger vor der Anfrage wissen wollen

Offene Antworten zu Preis, Mietverhältnis, Finanzierung und den Unterlagen – auch zu den Punkten, die im Exposé im Kleingedruckten stehen.

Ihre Frage ist nicht dabei?

Fordern Sie das Exposé an. Im anschließenden Gespräch gehen wir Ihre Fragen einzeln durch.

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  • Nein. Sie erhalten zuerst das Exposé mit Grundriss und Beispielrechnung und können die Zahlen in Ruhe prüfen. Das anschließende Gespräch dauert rund 30 Minuten und ist unverbindlich: Wir gehen Objekt, Zahlen und Finanzierung gemeinsam durch – ob Sie danach weitermachen, entscheiden allein Sie.

  • Die Dachgeschosswohnung kostet 244.200 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer (3,5 %, 8.547 €) sowie Notar und Grundbuch (2 %, 4.884 €) – zusammen 13.431 €. Eine Käuferprovision fällt nicht an.

    Die beiden anderen Wohnungen kosten 348.559 € (1. Obergeschoss) und 369.527 € (Erdgeschoss).

  • Das bestehende Mietverhältnis geht mit dem Kauf auf Sie über, Sie treten als Vermieter an die Stelle des Verkäufers. Die Mieteinnahmen fließen damit ab der Übergabe an Sie, ohne Leerstand und ohne Mietersuche. Die Ist-Kaltmiete der Dachgeschosswohnung beträgt 1.110 € im Monat laut Angabe des Verkäufers.

  • In der Beispielrechnung finanziert das Darlehen den Kaufpreis, aus Eigenkapital kommen nur die Kaufnebenkosten von 13.431 €. Zins und Tilgung sind Modellwerte und werden im Gespräch durch Ihre persönlichen Konditionen ersetzt. Auf Wunsch wird die Finanzierung über ein Netzwerk von Banken vermittelt.

  • Das Haus wird nach § 8 WEG in drei Wohnungen und eine Nutzungseinheit im Untergeschoss aufgeteilt. Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt dem Landratsamt Augsburg vor, die Aufteilungspläne des Architekturbüros sind Teil der Unterlagen.

    Da die Eigentümergemeinschaft erst gebildet wird, gibt es noch keinen Wirtschaftsplan. Kalkuliert ist ein Hausgeld von 3,20 € je m² und Monat – für die Dachgeschosswohnung 226 €, davon 70 € nicht auf den Mieter umlegbar.

  • In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Immissionsduldungsrecht zugunsten der DB Netz AG eingetragen. Es steht im Zusammenhang mit der nahen Bahnstrecke Augsburg–Ulm – derselben Strecke, über die der Bahnhof Westheim rund 700 m entfernt angebunden ist. Rechte dieser Art betreffen in der Regel die Duldung von Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb. Der Grundbuchauszug ist Teil der Unterlagen.

Ihre Frage ist nicht dabei?

Fordern Sie das Exposé an. Im anschließenden Gespräch gehen wir Ihre Fragen einzeln durch.

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Angaben laut Exposé und Unterlagen des Verkäufers, Stand September 2026. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

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„Etwaige dargestellte Grundrisse sind ohne Maßstab und die genannten Quadratmeterangaben als ca.-Angaben zu sehen. In Plänen, Bildern und Visualisierungen ggf. gezeigte Möbel, Pflanzen, Küchen, Haushaltsgeräte usw. sind nur exemplarisch zu verstehen. Die Visualisierungen der Gebäude und der Außenanlagen sind zum leichteren Verständnis der Gebäudekubatur gedacht und haben keinen Anspruch auf Richtigkeit in Umfang und Farbgestaltung. Die verwendeten Visualisierungen geben lediglich Gestaltungsideen des Architekten wieder. Maßgeblich für die vom Verkäufer geschuldete Leistung sind lediglich der notarielle Kaufvertrag mit den Plänen und der Baubeschreibung. Eine Haftung für den Inhalt dieser Angaben und Darstellungen das Projekt betreffend ist daher ausgeschlossen.“
*Diese Werbeanzeige dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Die in dieser Anzeige enthaltenen Informationen sind unverbindlich und dienen lediglich als Beispielrechnungen. Die tatsächlichen Ergebnisse können je nach individuellen Marktbedingungen, wirtschaftlichen Entwicklungen und persönlichen Anlagezielen variieren.
Haftungsausschluss:
Die in dieser Werbeanzeige präsentierten Renditebeispiele sind hypothetisch und basieren auf vergangenen Wertentwicklungen. Sie garantieren keine zukünftigen Ergebnisse. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden, einschließlich des möglichen Verlust des eingesetzten Kapitals. Interessenten sollten sich bewusst sein, dass Wertentwicklungen von Anlagen Schwankungen unterliegen können und dass historische Ergebnisse keine Garantie für zukünftige Gewinne darstellen.
Individuelle Beratung:
Vor einer Anlageentscheidung wird dringend empfohlen, professionelle Finanzberatung in Anspruch zu nehmen, um die individuellen finanziellen Ziele, Risikotoleranz und steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen. Jede Entscheidung zur Kapitalanlage sollte auf fundierten Informationen und persönlicher Beratung basieren.
Rechtliche Rahmenbedingungen:
Diese Werbeanzeige unterliegt den geltenden rechtlichen Bestimmungen und Regularien. Interessenten sollten sich über die aktuellen gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf Kapitalanlagen informieren und gegebenenfalls professionelle rechtliche Beratung einholen.
Fazit:
Die vorgestellten Rechenbeispiele dienen lediglich zur Veranschaulichung und sollen nicht als Versprechen oder Garantie für zukünftige Renditen interpretiert werden. Investitionen in Kapitalanlagen erfordern sorgfältige Überlegung und sollten auf einer umfassenden Analyse der individuellen Situation basieren.